Encontrar un departamento que cumpla con tus expectativas en Nueva York es una tarea difícil. Y, a menos que tengas un presupuesto holgado, te tocará resignar algo a la hora de decidir. Espacio, ubicación, ascensor, iluminación, amenities… pero a no desesperar. Para simplificarte la tarea, a continuación te comparto una guía paso a paso para que encuentres tu hogar en la Gran Manzana con el menor estrés posible.
Si estás planeando tu vida en la ciudad, no te pierdas este post sobre los costos rubro por rubro, incluido un apartado detallado sobre alquileres.
Si llegaste hasta acá pero lo que te interesa es alquilar temporalmente, visitá estos posts con tips para buscar alojamiento por semana o mes, y zonas recomendadas.

Antes de empezar: familiarizate con la ciudad
Si ya vivís en Nueva York, o si conocés lo suficiente como para orientarte en Manhattan y los demás distritos, salteá este paso. Caso contrario, prestá atención.
La ciudad de Nueva York es enorme y está compuesta por 5 distritos: Manhattan, Brooklyn, Queens, The Bronx y Staten Island. Los precios varían muchísimo entre distritos, y también entre barrios en cada uno de ellos.
Para poder comprender mejor el mercado inmobiliario, te sugiero que investigues el mapa de la ciudad y te familiarices con él, sobre todo teniendo en cuenta el transporte público y tu área de interés (qué zonas vas a frecuentar teniendo en cuenta tu vida en NYC).
Un buen aliado para conocer la ciudad a la distancia es Google Maps, que tiene la opción de recorrer las calles virtualmente en modo «street view«. Esto te dará una idea de cómo es determinado lugar, qué negocios hay cerca, cómo se ve el edificio desde la calle, etc.
Luego, con la ayuda de las plataformas de búsqueda que detallaré en el apartado a continuación y este post sobre el costo de vida en la ciudad, podrás comparar el precio de los departamentos en cada lugar.
Paso 1: Buscar departamento en Nueva York
Con la ayuda de un broker
El primer paso de tu búsqueda será decidir si la harás por tu cuenta, o con la ayuda de un broker (agente inmobiliario). De ir por la segunda opción, esa persona se encargará de armar una lista de opciones de acuerdo a tu presupuesto y características deseadas, y te acompañará a verlos. En general, la comisión que cobran por este servicio suele rondar un mes de alquiler, o entre 8-15% del contrato anual. Aún si elegís contratar ayuda, te sugiero que hagas tu propio research para conocer el mercado.
Por otro lado, la mayoría de los dueños y administradores de edificios delegan la tarea de buscar inquilinos en un broker. En algunos casos, ellos se encargan de abonar la comisión; en otros, trasladan el gasto al inquilino. Para distinguir qué ofertas incluyen este pago, consultá por los “broker fees”, o filtrá tu búsqueda marcando con o sin fee en las plataformas que listaré a continuación.
Un tercer arreglo es alquilar a través de las leasing offices de los edificios, que suelen manejar los alquileres internamente y sin costo extra para el inquilino (no fee). Si ya identificaste barrios y/o edificios que te interesan, vale la pena consultarles directamente por la disponibilidad dentro de tu presupuesto.
Por tu cuenta
Si decidís hacer la búsqueda por tu cuenta, hay muchas plataformas para buscar departamento en Nueva York y alrededores, todas con buena interfaz y posibilidad de filtrar de acuerdo a las características deseadas. Las más populares son:
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- StreetEasy
- Apartments.com
- Zillow
- Zumper
- Triplemint
- Trulia
- Listings Project (buena opción para subalquilar departamentos amueblados)
Dado que el mercado inmobiliario de Nueva York es complejo y muy diverso, es fundamental tener en claro las 2-3 características ‘no negociables’ para orientar la búsqueda. Dado que los alquileres son caros, el trade-off entre las opciones será inevitable. Cuanto más claras tengas tus prioridades, más sencillo te resultará tomar una decisión.
Para ayudarte con eso, las plataformas tienen buenos filtros que te permitirán descartar opciones. Además de la ubicación y monto máximo a pagar, podés marcar allí tus «no negociables»: cantidad de habitaciones, buena iluminación, cercanía con determinada línea de subte, lavarropas en la unidad, que sea pet-friendly, etc.
Otra alternativa es investigar edificios en zonas o barrios de interés y consultar directamente en sus sitios web u oficinas de alquiler por vacantes. Esto es una buena opción si ya tenés identificados potenciales barrios, o si faltan más de 2-3 semanas para la mudanza.
Si un departamento cumple con tus requisitos, esta nueva herramienta que te permite conocer si el edificio tiene denuncias por irregularidades, qué tan seguro es el barrio, y el puntaje por su ubicación, además de la posibilidad de leer la opinión de los inquilinos que lo habitan.
Paso 2: Cumplir con los requisitos para alquilar
Alquilar en la ciudad no sólo es caro; además, puede ser un dolor de cabeza. Los requisitos para aplicar están estandarizados y no es fácil cumplirlos a todos, sobre todo para los inmigrantes que recién llegan al país.
Para firmar un contrato a largo plazo (que suelen durar 12 meses) es necesario:
– Presentar los últimos dos o tres recibos de sueldo y, en algunos casos, una carta de empleo que detalle la duración del trabajo y el salario percibido. Si se trabaja por cuenta propia, se debe presentar una carta de un contador u otra prueba de ingresos.
– El salario anual del hogar (ingreso combinado de todas las personas que firmen el contrato) debe ser al menos 40 veces (en algunos casos, 45) el alquiler mensual para calificar sin necesidad de un garante. Es decir, si se pretende alquilar un departamento de 2 mil dólares al mes, es necesario comprobar ingresos por al menos 80 mil dólares al año.
– Tener un buen puntaje de crédito en Estados Unidos. Esto se logra teniendo un historial de pagos en el país. Incluso si el salario es 40 veces el precio del alquiler, si no se cumple con este requisito solicitarán un garante.
– Presentar fotocopia de las primeras dos páginas de la Declaración Jurada de Impuestos del año anterior y/o una copia de un resumen bancario reciente (depende el caso).
– Presentar un documento que pruebe la identidad emitido por el gobierno de Estados Unidos, ya sea un documento emitido por la ciudad o el estado, pasaporte con visado, licencia de conducir, u otro.
Cuándo se necesita un garante
Inmigrantes sin experiencia laboral previa en Estados Unidos, aquellos que no puedan probar ingresos en los Estados Unidos, estudiantes o personas sin credit scoring en el país, o quienes no cumplan con el requisito de ganar al año por lo menos 40 veces el costo de alquiler mensual, van a necesitar un garante.
En muchos casos, no se aceptan garantes que residan fuera de EE.UU. (incluso muchos dueños solicitan un garante del Tri-State Area: Nueva York, Nueva Jersey o Connecticut), y suelen pedir que prueben ingresos anuales entre 70-80 veces el costo mensual de alquiler.
En caso de no contar con un garante en el país, existen empresas que ofrecen este servicio de garantías a cambio de una comisión (como InsuRent & TheGuarantors, entre otras). El costo depende del riesgo que te asignen, pero en general es 1 mes de alquiler. Estas compañías suelen hacerse cargo también del depósito reembolsable al final del contrato.
En algunos casos, los dueños pueden solicitar un depósito considerable en lugar de exigir un garante, que suele rondar los 10 mil dólares o el equivalente a 5-6 meses de alquiler.
Cómo encontrar roommates
Según datos del censo de 2016, el 40% de los neoyorquinos comparten el peso del alquiler con compañeros de cuarto: amigos, familiares, desconocidos o pareja. Si no cumplís con los requisitos detallados en la sección anterior, o si querés pagar menos en vivienda para poder ahorrar, la opción es encontrar a alguien con quien compartir este costo mensual.
Si no sabés por dónde empezar esa búsqueda, Gipsy Housing es un grupo de Facebook que permite conectar con otras personas que están buscando roommates. También hay apps como Badi, Roomi y Spare Room. Craiglist, una página de clasificados, puede ser también una opción, aunque con menos pasos de seguridad que las anteriores. Por último, la plataforma Listings Project permite encontrar habitaciones para alquilar o subalquilar, en algunos casos unidades amuebladas.
¿No te quedó claro cuánto tenés que ganar para alquilar un piso en la ciudad -con o sin roommates? Usá esta calculadora para estimarlo.
Paso 3: Firmar el contrato y gastos adicionales
Los contratos de alquiler en Nueva York y alrededores suelen durar 12 o 13 meses, en raras ocasiones 15, 18 o 24 meses.
A la hora de buscar, hay que tener en cuenta que el mercado inmobiliario de la ciudad se mueve muy rápido. Es por eso que recomiendo tener todos los papeles en orden antes de comenzar la búsqueda, para simplificar el proceso y no perder tiempo después. No omitas este paso, porque esa demora puede hacerte perder tu lugar si otra persona ya tiene la carpeta preparada y se adelanta con la presentación.
Luego de encontrar un departamento de interés, y si se cumple con los requisitos detallados en el apartado anterior, el costo por persona para aplicar para ser aprobado suele ser de 20 USD por persona, y no es reembolsable. Ese pago cubre el background check que realizan a cada inquilino, y por ley del estado de Nueva York no puede exceder ese monto. Si te gustó mucho la unidad, te recomiendo hacer la aplicación para sacarlo del mercado.
Al momento de la aprobación, en general te solicitarán abonar el primer mes por adelantado, y también suelen pedir un mes completo de depósito, que te devolverán 2 semanas después de terminado tu contrato.
Expensas o ‘amenities’
Además del alquiler mensual, los edificios suelen cobrar amenities en línea con los servicios e instalaciones que ofrecen (pileta, gimnasio, patio, etc.). Ese monto dependerá del tipo de edificio, entre 50-100 USD mensual en general. En otros casos, se cobra por adelantado al comenzar el contrato de alquiler.
Las cocheras para autos se abonan extra, y pueden costar entre 150-300 USD por mes.
En tanto a las mascotas, muchos edificios cobran un ‘alquiler mensual’ (pet fee) por gato o perro, que ronda los 50 USD. En algunos casos, se cobra un registro por única vez de alrededor de 500 USD. De tener mascotas, es importante consultar por esto al momento de alquilar.
Servicios o ‘utilities’
Estimado de gastos fijos mensuales que no suelen estar incluidos en el alquiler:
– Telefonía: los planes mensuales con internet ilimitado comienzan en alrededor de 30 USD por línea por mes. Compará AT&T, T-Mobile, Verizon y Sprint.
– Electricidad: depende del consumo, pero suele rondar los 50 USD por mes.
– Otras utilities (agua + gas + recolección de basura): suelen rondar, en total, los 100 USD por mes.
– Internet & cable: combos por 100 USD al mes. Sólo internet: unos 70 USD. Compará Optimum, Verizon, y Spectrum.
– Seguro: es posible algunos edificios te pidan abonar el seguro por tu piso. En ese caso, se debe elegir una compañía y el monto ronda los 90 usd al año.
Paso 4: Sobrevivir a la mudanza
¡Felicitaciones! Conseguiste departamento en Nueva York. Llegó la hora de la mudanza.
Servicio de mudanza profesional
Hay varias opciones. Entre ellas, Dumbo Moving, Rabbit Movers, Roadway Movers y Clean Cut Movers. El costo dependerá de la cantidad de cosas que necesites mudar, y las tres empresas ofrecen un estimado luego de responder formularios en sus sitios web. Mudar un departamento de 1 dormitorio costará, aproximadamente, entre 1.000-1.500 USD, para referencia. Tené en cuenta que se suele dar propina en este rubro, entre 25 y 100 USD por persona que trabaja en tu mudanza.
En general, los edificios solicitan los notifiquen del día y horario de la mudanza, para asignarte un ascensor y/o espacio para el vehículo. Tené en cuenta que la mayoría piden presentes el certificado de seguro de la empresa mudadora (certificate of insurance) -en ese caso, deberás soliticarle una copia a la empresa mudadora para presentar.
Mudarte por tu cuenta
Podés comprar cajas en Home Depot, bolsos para mudanzas en Amazon, o un paquete con todo lo que necesitás en City Moving Boxes. Otra opción es alquilar contenedores de plástico en Bin-It.
Para el traslado, se puede contratar camiones de distintos tamaños en U-Haul. Para rentar autos, Zip-Car por hora, o Budget, Hertz o Enterprise por día. El costo depende del tamaño del vehículo, el día y la cantidad de horas; todo esto se puede estimar en sus respectivos sitios web.
Si necesitás ayuda para resolver algo puntual de tu mudanza (armar las cajas, desarmar el sillón, pintar una pared, bajar la cama por la escalera, etc.), TaskRabbit es una empresa que te conecta con personas que se encargarán de esas tareas a cambio de un pago por hora.
Glosario de términos
Algunas expresiones con las que podés encontrarte durante tu búsqueda.
Affordable Housing (alquiler para hogares de menores ingresos): Según lo define el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos, cualquier alojamiento de vivienda por el que un inquilino paga el 30% o menos de sus ingresos por vivienda se considera Affordable Housing. Requisitos para aplicar al programa en la ciudad de Nueva York acá.
Common charges (cargos comunes): costos de expensas por mantener áreas comunes del edificio.
Convertible apartment (departamento convertible): un departamento que habilita que se agreguen paredes temporales para dividir espacios.
Gross Rent (alquiler bruto): alquiler mensual que figura en el contrato; el que se tiene en cuenta para calcular el requisito de ingreso para alquilar esa unidad.
Net Rent (alquiler neto): alquiler mensual luego de descontarle las promociones y descuentos, como por ejemplo meses sin cargo. En general, el inquilino abona el gross rent cada mes, y saltea el pago determinados meses.
Pre-war/Post-war (antes/después de la Segunda Guerra Mundial): Esta distinción se hace para describir el estilo: los primeros, además de más antiguos, suelen ser más grandes y con pisos de madera. Los segundos, hacen referencia a edificios construidos entre 1950-1970.
Rent Control (alquiler controlado): Regulación que mantiene muy bajo el precio de ciertas unidades ocupadas por el mismo inquilino desde 1971 a la fecha. El alquiler aumenta gradualmente y no puede exceder un monto máximo, que solo cubre el costo de mantenimiento del propietario de la unidad. Se pueden pasar de generación en generación a los hijos, siempre que estos vivan en ese lugar los dos años previos al traspaso. Si el inquilino se muda, estos apartamentos generalmente se convierten en ‘rent stabilized’ (alquileres estabilizados). Solo el 1% de los departamentos de la ciudad tienen renta controlada a la fecha.
Rent Stabilization (alquiler estabilizado): Una forma de regulación del alquiler para edificios de 6 unidades o más construidos antes de 1974, que permanece en vigor hasta que el alquiler alcanza los 2.500 USD o el ingreso familiar supera los 200.000 USD por año. Los aumentos de alquiler para unidades estabilizadas no pueden superar determinado porcentaje determinado cada año por la Junta de Directrices de Alquiler de la ciudad de Nueva York.
Sublease (subarriendo): Un contrato de alquiler entre un inquilino y un subinquilino (y no entre un inquilino y un propietario).
Si te surgen dudas sobre otros términos, revisá este listado oficial.
Si llegaste hasta acá, espero que este post te ayude a encontrar tu rincón en la ciudad de Nueva York. ¡Éxitos!
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xx, A
Excelente el artículo, como todo el contenido que hay en tu blog ! ??????
Gracias, Tini!!!! Me alegro mucho
Buenas tardes. Rentamos una habitación para mi hija que estudio 1 semeste en la Universidad de Columbia, ya termino, pero el contrato esta firmado por 1 año forzoso. Alguien me puede ayudar a encontrar alguien que rente la habitación para cumplir con el año forzoso, no conocemos a nadie en la Ciudad y has sido muy complicado el tema de arrendamiento por nuestra falta de conocimiento. Saludos y muchas gracias.
Hola! Prueben el sitio web Listings Project!